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 房产物业房产物业 → 商品房买卖过程应防止的六种情况
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商品房买卖过程应防止的六种情况
来源: 互联网 作者:匿名 发表日期: 2011-06-16 11:43:05 阅读次数: 2094 查看权限: 普通信息
  • 商品房买卖过程应防止的六种情况
  • 作者:明莉  转自:中顾网 
  •     1、防止虚假广告
        很多开发商为了促销房屋,往往把房屋的面积,小区的公共设施,配套服务等的条件、标准等作为广告内容吸引买家。在实际中,特别是商品房预售的时候,购房者签订了合同,房屋交付使用以后,才发现房屋实际情况与开发商所打出的广告有很大出入,而购房合同对此种差异情况出现时应该怎么处理又没有进行约定,从而产生“上当受骗”的感觉。
        从法律上讲,广告是一种要约邀请,不具有法律效力。但是为了保护购房者的利益,防止开发商“披着美丽的虚幻外衣”,司法解释明文规定商品房的销售广告属于要约,其打出的关于房屋的设施条件、送花园、送楼阁等的承诺,应作为合同内容的一部分。
        因此购房者在签订合同时,应认真审查合同条款中关于房屋现状以及公共设施等的内容是否与开发商所打出的销售广告有出入,并约定相应的违约责任,保护自己的利益。
        2、防止面积缩水
        购房者付款时可以选择按套计价或者按照建筑面积、套内建筑面积计价。如果选择按照建筑面积、套内建筑面积计价,则要在合同中明确约定房屋面积,以及约定面积出现差异时的处理方法。
        如果面积出现差异,合同双方可选择如下方式处理:
        (1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;
          (2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。
          买受人退房的,出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人,并按_____利率付给利息。
          买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
                产权登记面积-合同约定面积
          面积误差比=─────────────×100%
                   合同约定面积
          因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签署补充协议。
        在购房合同中事先对可能出现的面积差异情况处理方式作出约定,可以避免日后为此产生纠纷。
        3、防止一房多卖
        一房多卖是最常见的商品房买卖纠纷,为了防止出现一房多卖现象,产权明晰是关键。首先,购房者在买房的时候,一要了解房屋是否达到预售条件,二要查明其备案登记情况。在购房者签了购房合同之后,开发商应在30天内到房管部门和国土部门登记备案,购房者可通过网络或者到相关部门查询房屋预售合同备案情况,若合同号与备案情况、姓名一致便能确定备案无误。
        若查询出现同一套房屋有不同的合同号或者不是自己的姓名的情况,则极可能存在一房二卖的情形,购房者应及时向开发商了解情况,并可向主管部门投诉,或者直接向开发商提起诉讼。
        要追究开发商一房多卖的违约责任,购房者可以解除购房合同。因一房多卖而解除购房合同的,购房者除了请求返还已付购房款及利息、赔偿损失外,还可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
        4、防止质量低劣
        前面讲过,商品房在销售过程中,应向购房者交付“二书”承诺,即是开发商在商品房交付使用时,向购房者承诺的对商品房承担的质量责任。购房者在签订购房合同时,可以将“二书”作为合同的附件, 纳入合同的一部分,作为开发商对房屋主体结构质量的保证。
        确保房屋交付前房屋质量合格,购房者应认真审查开发商是否具有《建筑工程竣工验收备案表》。商品房建成后交付使用前,开发商应组织勘察、设计、施工、监理等对工程质量进行验收,验收合格的应该签署质量合格文件;同时向规划、消防、环保部门申请对房屋进行检查,出具认可文件;最后由开发商向建设行政主管部门备案,取得《建筑工程竣工验收备案表》。购房者在办理商品房交接入住手续时,应要求开发商出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》,查验该工程是否经验收合格。如果开发商不能出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》,购房者有权拒绝收房,由此引起的延期交房责任由开发商承担。如果开发商超过约定的期限房屋仍然未能验收合格,购房者可以解除合同并要求赔偿损失。
        若在房屋交付使用后发现房屋主体结构质量不合格的,可以经双方共同委托有资质的委托工程质量检测机构核验,确属主体结构质量不合格的,购房者有权退房,造成损失的,开发商应当依法承担赔偿责任。
        如双方对应委托哪家检测机构协商不成,则应申请法院指定检测机构,否则若单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可,其检测结果没有法律效力。
        5、防止延期交房
        实际中延期交房一般是两种情况:一种是在合同约定的入住日期到来时,开发商未能完工并通知购房者入住;一种是房屋实际并未完工,未达到入住条件,但开发商为按合同日期办理入住,也通知购房者入住。
        针对第一种情况,购房者应在合同中明确约定逾期交房的违约责任,出现此情形时直接按照约定的逾期交付期间的违约条款执行即可。为防止出现第二种情况,购房者应注意在购房合同中明确约定:(1)开发商向购房者交付房屋时,应达到双方约定的基本入住条件,首先,由开发商向购房者交付前面所述的“二书”;其次,开发商承诺通水、电、气的,应全部开通,提供的房屋装修标准也应按合同约定达标;否则,视为未达到入住条件,入住日期按双方约定的一定期限顺延,该期限内开发商应达到入住条件;(2)开发商行为已构成逾期交房的,则买方有权解除合同,开发商除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金,支付逾期期间的违约金。
        6、延期办证
        开发商应当根据房地产买卖合同约定的期限为业主办理房产证,当开发商延期办证时,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》应根据不同情况进行处理:
         1、双方在《房地产买卖合同》中约定有违约责任的,则根据合同的约定进行处理。
        2、如合同没有约定的,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,出卖人应当承担违约责任:
        (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
        (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
        (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
         合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
        3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定,商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人可以请求解除合同和赔偿损失的。
        因商品房买卖纠纷中出现的情况非常多,出现这些问题,有制度不健全、管理不到位的原因,也有合同不规范的原因,因此一定要认真审查每一个条款,以保障自己的利益。

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